住宅ローンの種類

民間の金融機関の住宅ローン

まず住宅ローンは「民間の金融機関」のものと、国が半分行っている「フラット35」の2つに大きく分けられます

最初に民間の金融機関の住宅ローンについてお話させていただきます

こちらの特徴としては「変動金利」や2年から20年の「短期固定金利」を主な商品にしている点です

それぞれどういうものなんですか？

はい、通常車などでローンを組む場合は、最初から最後まで金利が変わらない「固定金利」と呼ばれるもので、毎月の支払額も変動しませんよね

これが変動金利の場合は、定期的に金利の見直しがあり、月々の支払額が上がったり、下がったりする可能性がある、というものです

また「短期固定金利」というのは、10年の短期固定金利なら10年でローンを返すという意味ではなく、例えば35年ローンのうち最初の10年間は金利を変えませんが、それ以降は変動する可能性がありますよ、というものです

毎月の支払いが増えるかもしれないのは怖いです

ただし変動金利は金利が低いのが特徴です

それは何故でしょう？！

はい、住宅ローンは35年など長期に渡ることが多く、その間に景気も変動していきます

変動金利はこの景気と連動した日本銀行の政策金利に追従して変動しますので、貸す側にリスクが無く、その分低く設定する事ができるんですね

これに対して固定金利の場合だと貸す側にリスクがありますので、それを踏まえた金利に設定せざるを得ない、ということですね

なるほど、それでも将来的に金利が高くなってしまうと損をしてしまいそうで怖いです

そうですね、以前からそう言われ続けてましたが、結局ここ20年間は金利が上がるどころか、むしろ下がっています

ただし、やはりまた「今後は上がるだろう」と言われていますので、安定を望むのであれば固定金利がいいかもしれませんね

民間の金融機関は大きく分けて2種類

そして民間の金融機関には銀行、信用金庫、労働金庫、農協などの店舗が窓口になる「実店舗系」と、ネットでの手続きがメインの「ネット系」の2つに分けることができます

民間の金融機関　実店舗系

実店舗系の特徴は手続きがしやすい事です

相談もしやすく、住宅メーカーや不動産会社の担当者が手続きを代行できる内容が多く、手続きの手間が一番掛からないですね

また、住宅ローンは最初に仮審査をしてその後に本審査、という2度の審査があるのですが、担当者がきちんと審査をしているので、仮審査が通れば本審査が通らない、ということはまずありません。

つまり仮審査が通れば安心、ということですね

 

民間の金融機関　ネット系

対してネット系の場合は、手続きをネット上で行いますので住宅メーカーや不動産会社の担当が代行するのが難しくなります

そして仮審査が通っても本審査で通らない、とか本審査に通ったのにその後減額になった、ということが起こったりします

ネット系だとローンを組むまでが大変そうですね、でもその分。。。

はい、ネット系は低金利な商品が多いです

そして審査はその分厳しくなる傾向にあります。

これまでネット系で審査に通らなくとも、実店舗系では通った、というケースをよく見ています

なので滑り止めのような形で、実店舗系にも審査を出して並行して進めると良いですね

でも審査でたくさん落ちてしまうとその後の審査に悪影響があるんでしたよね！

そうですね、住宅会社や不動産会社の担当者と一緒に動かれることをおすすめします

公的ローン　フラット35

そして次にフラット35についてお話させていただきます

こちらは、国が半分行っている公的ローンになるのですが、窓口になって実際に手続きをするのは銀行などの金融機関となります

なので銀行などは自社の変動金利の商品と、フラット35の両方を取り扱っているケースも多いです

そして実は同じフラット35でもこの窓口によって金利が異なります

フラット35をメインで行なっている金融機関の方が金利が低い傾向にありますね

フラット35の特徴

フラット35の特徴としては、まず固定金利であることです

35年払いならその間ずっと毎月の支払額が変わりませんので安心ですね

そして次に基準に合った建物でないと借入が出来ません

中古住宅等でも利用出来ますが、検査が必要となります

基本的には昭和５８年４月１日以降の建物であれば、お風呂場の手すりの設置などをすることで合格になる可能性が高いです

更に建物の品質が良かったり自己資金が多いと金利が下がったりします

例えば国が定めた長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合、最長10年間金利が下がります

またこの場合、50年のローンを組むことも可能です

長期優良住宅はその名の通り長持ちしますからね！

そうです、そして借入額を物件価格の90％、あるいは80％に抑えると、段階的に金利が下がるという特徴があります

審査に関しては甘めです、民間のローンで通らなくても、フラット35で通るというケースは少なくないです

そして手続きに関しては一番難しいです。

住宅メーカーや不動産会社の協力が必要となります。ただしこれは、それらの担当者が代行してくれることが多いので心配しなくても良いですね。

そして手続きに掛かる期間も少し長めになることが多いです

金利についてですが、変動金利に比べるとやはり高めとなります

ただし長期優良住宅の場合に金利優遇が受けられたり、自己資金が多い方であれば金利を低く出来たりしますので、条件によっては金利面でもメリットが出てくると思います

ノンバンク系の住宅ローン

そして最後に簡単にノンバンク系の住宅ローンについてお話しします

こちらは金融機関以外が行なっているものになります

特徴としては一番審査に通りやすいですが、金利が非常に高く、特殊な事情がある方向けの住宅ローンとなります

まとめ

それでは本日は住宅ローンの種類とその特徴についてお話ししました

ありがとうございました！それぞれ一長一短があって難しいですね

皆さんの利用状況はどうなっているのでしょう？

はい、住宅金融支援機構が実施した令和５年４月のアンケートによると

約70％が変動型

約20％が短期固定型

約10％がフラット35

となっていますね

なるほど、金利の低さを重視した選択が断然多いんですね

10年前だとフラット35が約25％はあったのですが、変動型の金利引き下げ競争が激しくなり、金利が10年前よりもかなり下がっているのが大きいと思われます

分かりました！ありがとうございました！

ありがとうございました