住宅ローン借りられる？前編

借りられるかどうかの要素は大きく分けて2つ

まず、借りられるかどうかは大きく分けて2つの要素によって決まります。

一つは、借りる個人のお客様の内容

もう一つが、購入を検討されている物件の要素です。

今回は個人の内容についてお話ししますね。

ローン審査の条件 － 健康状況

まず健康である方。

過去3年間に重度の病気や精神の病等で通院歴のある方は「団体信用生命保険」に加入が難しくなりますので、借り入れが難しい傾向にあります。

団体信用生命保険って何ですか？

団体信用生命保険（以下、団信といいます）は借り入れ主にもしもの場合や、重度の障害等で働けなくなった場合にこの保険でまかない、それ以後の支払いが不要になるものです。

フラット35というローンでは任意加入ですが、それ以外はほぼ加入が必須となります。

もしものときに残された家族に金銭的負担をかけずに済みますね！

そうです。

なのでフラット35利用の場合でも加入することをお勧めします。

ちなみに、通常の団信の場合は借入先の金融機関が保険料を支払いますので直接的な負担はありません。

また、団信への加入ができない疾病をお持ちの方は「ワイド団信」といって、金利は少し上がりますが条件が少し緩やかになる保険もあります。

さらに、3大疾病、4大疾病、5大疾病に対応した保険もあります。

これらは団信の保障内容に加え、がん等の疾病にかかり所定の健康状態と認められた際に団信と同様にローン残債が一括で支払われる保険です。

死亡したり重度の障害にならなくても、病気で仕事が出来なくなると収入も無くなりますから、より安心できますね

はい。話は逸れましたが、まずはお客様の健康面が条件として挙げられるというお話でした。

ローン審査の条件 － 定期的な収入

次に、定期的な収入がある方。

1年以上お勤めの正社員なら問題ありません。

派遣社員や契約社員の方、年金生活の方やパートの方も金融機関は限られますが借りられる可能性があります。

また、自営業の方や、法人の代表の方は2～3期分の確定申告や決算報告書等が必要です。

自営の方は所得100万円、お勤めの方も年収100万円から借り入れ可能ですが自己資金が必要になるケースが多いですね。

フルローン（頭金なし）の場合は、250万円以上あったほうが借りやすいです。

ローン審査の条件 － 年齢

そして次は年齢についてです。

ご年齢が20歳以上64歳以下の方。

それ以上でも金融機関によっては大丈夫なケースもあります。

ただ、50歳を超えると一般的にかなり融資条件が厳しくなりますので、借入可能額が減る傾向にあります。

返済終了時、75歳から80歳くらいまでの返済期間が組めます。

80歳までの返済期間が組めるんですね。

その頃になるととっくに定年して収入が無い人が多いと思うんですが

はい。ローンは組めるのですが、この場合余裕のある時期に繰上げ返済を行うなどして負担を軽くしておくことが重要ですね。

また、退職金やご両親からの遺産相続等が見込める場合はそれらも含めて計画してもいいと思います

ローン審査の条件 － 信用情報

そして次は信用情報に問題が無い方

以前に「自己破産」や「任意整理」をしたりローンの支払い等をしなかったためその「債権の移動」があった場合には、一般的に10年は融資が受けられない事が多いです。

ただ、内容によっては大丈夫な場合もあります。「任意整理」の場合は完済してから10年です。

また、直近２，3ヶ月で支払いの遅延があったり、2年以内に複数回の遅延がある場合も否決になる場合があります。

スマホの支払いや、奨学金も対象になりますのでご注意ください。

さらに「キャッシング」をしていたり、多額のローンを組んでいたり、クレジットカードを多数所持している場合も審査が厳しくなる傾向があります。

ローン審査の条件 － 自己資金

そして最後に自己資金についてです

ただしこれは自己資金なしでも大丈夫です。

大丈夫なのですが住宅購入に伴いエアコンや家具などの購入費、引越し費用などが必ず発生しますので、その分の自己資金はあった方が良いというお話です

引越し費用などを含めてローンを組むことはできませんか？

金融機関によっては可能です。

ただ、対応している金融機関が少ないので少し選択肢が狭くなってしまいますね。

「全部物件の購入費用です！」って申請してもバレちゃいますか？

ローン契約の必要書類に「売買契約書」が含まれますのでそれは無理です（笑）

売買契約書を見た売主さんに「この金額なんですか？？」って言われちゃいますよ

まとめ － 住宅ローンの特徴

以上が、住宅ローンを組むにあたって借りる側に必要な条件になります。

嘘ついたらダメですよね。。。ありがとうございました！

ところでローンと言えば車のローンとかを真っ先に思い浮かべるんですけど、そのようなローンと比べて住宅ローンの審査って厳しそうに思えるのですが

車のローンは他のローンと比べ車が優秀な担保となりますので比較的審査が通りやすい部類といえます。

対して住宅ローンは土地と建物が担保になるとは言え、高額になりがちですし、金利も非常に低い（車が1.5％～8％程度であるのに対し住宅は1％未満）ので、かなり厳しい部類になりますね。

例えば通常のローンが過去5年の信用情報を参照するのに対して、住宅ローンでは過去10年の信用情報を参照したりとか

高額なのに金利は低いから金融機関としてはリスクが高くて慎重にならざるを得ないってことですね。

そうです。ただしどの金融機関も同じ審査基準かというと意外とそうでも無くて、A銀行では否決されたのにB銀行では可決になったなんてことはしょっちゅうありますよ。

それじゃいろんな銀行に申し込んでみるべきですね！

ちょっと待って！

審査を行ったという情報も信用機関に残るんですが、短い期間で何度も審査を行っているとそれだけで否決になってしまったりするんですよ

それじゃあ申し込み数は絞るとして、ローンに不安がある人は運任せですか？

いいえ。次回説明する物件の内容（新築か中古かなど）や購入価格と現在の収入、そして職種など色んな要素を考慮すると経験上どの金融機関なら・・・っていうのが見えてくるんですよ

不動産屋さんに金融機関を選定してもらうと安心ってことですね？

そうです。もうずっとそういうのを仕事としてやってますからね。

ベストは一番金利の低い金融機関ですが、おのずと審査は厳しいですし、先ほども言ったように複数の金融機関に短期間で審査依頼をしてしまうとお客様の信用情報に傷を付けかねないんですよね。

なので審査前に予め金融機関の担当者に探りを入れたりとか、色々とやるんです

あとそもそも審査には物件資料等が必要になりますから、なるべくローン関係に詳しい不動産屋さんと一緒に動くのが大事です

なるほど。不動産と住宅ローンは切っても切り離せないですからね

ええ。とはいえあくまで売買の仲介をするというのが主な仕事ですから、担当者によっては何も考えずに馴染みの金融機関を勧めたり・・・なんてケースもあるので不動産屋さん選びも重要なんですよ

 

それでは今回は住宅ローンの審査について、大きな要素の1つ、個人の内容についてでした。

次回は、もう一つの要素「建物」と、住宅ローン審査をするうえでの注意事項などをお話させて頂きますね。

ありがとうございました！

ありがとうございました。