本日は、不動産情報サイトに掲載されている売買物件の情報について、簡単な解説をさせて頂きます

よろしくお願いします！

Suumoなどの不動産情報サイトを見ると「価格」や「面積」などの他に「取引態様」や「建ぺい率」など普段耳にしない情報も掲載されています

よく見掛けますが、実は良く分かってないという方も多いと思います

そうですね、分かっていなくてもあまり問題がないものもありますが、中には「こんなはずじゃなかった」「分かってたら買わなかった」というのもあります

また、意味が分かるとより理解が深まりますし、物件探しが捗ると思います

ぜひ最後までご覧ください

それではまず「取引態様」についてです

「売主」や「仲介」などと記載されていますが、「売主」は掲載している不動産会社自身が売主という意味になります

売主が不動産会社の時は必ず2年間の保証をしないといけないんでしたね

はい、更に、売主の不動産会社と直接契約すると仲介手数料は発生しません

買主さんからすると、すごくお得なんじゃないでしょうか？

そうですね、仲介手数料は物件価格の3％＋6万円＋消費税なので、物件によってはかなり大きな額になります

これが別の不動産会社に仲介に入ってもらうと、仲介手数料が従来通り必要になります

ただ、その分買主側のエージェントとして、物件自体のチェックや各種交渉を行ってくれるので、安心安全な取引を行いたい方はこちらをお勧めします

大きな買い物ですから、金銭面だけでは無いということですね

また「仲介」の場合は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と記載されているケースがあり、これら3つは「仲介」をより詳しく表記したものになります

簡単に説明しますと「一般媒介」は同じ物件を他の不動産会社も取り扱っていて、「専属専任媒介」と「専任媒介」はその不動産会社だけが取り扱っている、と考えると良いかと思います

また、この表記はあくまでも売主と売主側の不動産会社との関係を表したもので、専属や専任の表記があっても、買主は自由に買主側の不動産会社を選び、仲介に入って貰うことが出来ます

掲載している不動産会社に必ず問い合わせしないといけない、といった意味では無いんですね

そうです、その物件を内覧してみたいと思った時も、いつもの不動産会社にそれを伝えることで内覧の手配をしてくれますし、一緒にチェックするために同行もしてくれます

また「売主」のときと違い「仲介」の場合は、いずれにせよ仲介手数料が発生しますので「掲載している不動産会社に直接問い合わせた方がお得」という事もありません

次に不動産会社の免許番号についてです

こちらは問い合わせ欄などに記載されていますが、免許番号には「国土交通大臣」などの表記があり、これは不動産会社が2県以上に店舗がある場合になります

そして例えば福岡県のみで営業している場合は「福岡県知事」となります

その後に続くカッコの中の数字は、免許の更新回数となります

現在は5年ごとの更新で数が増えています。（1）なら営業を始めて5年以内の会社ということになります

数が多いほど古くからの会社ということになりますね

次に土地面積です

不動産情報サイトに掲載されている土地面積は、登記簿上の面積が記載されているケースが多いです

「登記簿上の面積」とはどういう意味ですか？？

はい、そのまま「登記簿に記載されている面積」という意味なのですが、これとは別に「実測面積」という表現もあります

これもそのまま「実際に測定した面積」という意味ですね

つまり実際の面積とは違う数字が登記簿に記載されていることもあるということでしょうか？

はい、意外とあるんです

何故かというと、登記簿に面積を記載するようになったのは明治時代の地租改正からなのですが、当時、測量技術が低かったり、税金を抑える為にあえて過小に申請したりなど、正確な記録を残せていないケースも多かったんです

そして相続や売買によって持ち主が変わっても、新たに測量を行なっていない場合は、その時の面積がそのまま現在まで引き継がれています

また、このように測量を行わず登記簿上の面積で売買することを「公簿売買」と呼ぶのですが、これは「もし後で測量して実測面積が異なったとしても、差額を受け取ったり、支払う必要はない」という決まりになっています

実際の面積が小さいと買主さんは損をしてしまいますね

はい、そのようなリスクを避けるために「実測売買」という売買方法もあります

これは予めその土地の単価を決めて契約して、測量後の面積で最終金額を決めるという方法になります

物件情報に「実測売買」や「実測清算」などの表記がある場合は、このことで価格が増減する可能性があると考えておいた方が良いですね

次に建物面積です

こちらも登記簿上の面積が表示されていて、1階と2階など全ての階の広さを合わせた面積になります

ただし土地と違い、建物の形は土地と比べて単純ですし、図面も昭和38年頃からは義務化されているので、正確な数値であることが多いです

「多い」ということは例外もあるってことでしょうか？

はい、増改築を行なった場合など、本来は変更登記というのが必要なのですが、これを行なっていないケースがあるんです

なるほど、他に「延べ床面積」と表示されていたりしますが、これはどのような意味になるのでしょうか？

はい、建物面積と延床面積は同じ意味ですね

他に「壁芯面積」などの表記を見掛ける事もあります

マンションなどの区分所有建物は基本的に「専有面積」といって部屋の壁の内側で面積を計算し、これを登記します

これとは別に実際に見えている壁面からではなく、壁の中心を基準に計算した面積を「壁芯面積」と呼びます

壁の厚みに応じてこちらの方が面積が大きくなるのですが、ほとんどのマンションは新築販売の時に少しでも広く見せるため、チラシなどの広告では壁芯面積を記載しています

なので、そのまま中古マンションの物件情報でもこちらを使用している事が多いです

混在してしまうと比較が難しくなりそうですね

そうですね、ただし戸建住宅の「建物面積」では壁芯面積の使用で統一されています

それでは少し長くなりましたので、続きは次回お話しさせて頂きます

ありがとうございました！

ありがとうございました